Differenza tra ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo

• Ristrutturazione edilizia: caratteristiche e normativa
• Restauro o risanamento conservativo: caratteristiche e normativa
• Ristrutturazione vs restauro e risanamento conservativo: le differenze

Il confine tra ristrutturazione e restauro o risanamento conservativo è spesso molto labile e dipende dalla tipologia di interventi che vengono eseguiti su un edificio. A seconda del caso, infatti, la normativa e le procedure da rispettare saranno diverse tra loro. In particolare, ciò che definisce il tipo di intervento è il fine ultimo: nella ristrutturazione ci saranno dei cambiamenti nella struttura dell’immobile, sia in termini di volumetria che di destinazione d’uso. Nel caso del restauro, anche detto risanamento conservativo, la struttura dell’edificio non verrà modificata. In entrambi i casi, serviranno specifici permessi e a fare chiarezza sulla questione è stata la Cassazione con la sentenza numero 38611 del 18 settembre 2019, che spiega quali interventi necessitano di un titolo edilizio e quali invece possono essere eseguiti in regime di edilizia libera. Ecco tutto quello che c’è da sapere.

Ristrutturazione edilizia: caratteristiche e normativa

Quando si parla di ristrutturazione edilizia si intende l’insieme degli interventi che trasformano l’edificio, sia nella sua struttura che nella natura. Anche la demolizione e ricostruzione di una struttura, che mantiene in termini volumetrici gli stessi parametri, viene considerata come ristrutturazione. Tra gli interventi che la caratterizzano rientrano quindi la trasformazione delle superfici accessorie, come sottotetti, scantinati o altre superfici utili, l’ampliamento della volumetria entro il 20% di quella esistente, il frazionamento delle unità immobiliari, la modifica dei prospetti e anche il cambio di destinazione d’uso, ad esempio un’abitazione che viene trasformata in un ufficio.

La normativa che regola la materia è il Testo Unico dell’Edilizia dpr 380/2001, che sancisce quali interventi necessitano di permesso di costruire, quelli per cui è sufficiente una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) e ancora quali rientrano in edilizia libera e non richiedono comunicazioni. La sentenza della Cassazione 38611/2019 introduce delle precisazioni sull’articolo 10 comma 1 lettera c del dpr, sottolineando che la ristrutturazione edilizia è caratterizzata dalla previsione di possibili incrementi di volumetria, il cui aumento deve essere limitato per non incorrere in un intervento di nuova costruzione.

Pertanto, per gli interventi di ristrutturazione edilizia di portata minore, che operano una semplice modifica dell’ordine in cui sono disposte le diverse sezioni della costruzione e dove non viene alterata la consistenza urbanistica, sarà sufficiente una SCIA. Nel caso di un intervento che comporta variazioni, sia funzionali che strutturali, dell’edificio e un aumento limitato di superficie e volume, sarà invece necessario un permesso di costruire.

Restauro o risanamento conservativo: caratteristiche e normativa

Gli interventi di restauro o risanamento conservativo sono caratterizzati dal rinnovo di un edificio che abbiano come obiettivo la conservazione delle funzionalità di una struttura. Rientrano tra questi interventi quelli di cambio di destinazione dell’immobile, che richiedano un adeguamento degli impianti accessori, l’adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti o ancora l’apertura di finestre per le esigenze di aerazione dei locali.

La normativa che regolamenta le opere di restauro è rappresentata dall’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia e la Cassazione nella sentenza precisa che la finalità degli interventi deve rispettare gli elementi essenziali dell’edificio, quali la qualificazione tipologica, gli elementi formali e quelli strutturali. Si potrà quindi inserire nuovi impianti e ridistribuire i volumi, pur rispettando l’assetto edilizio preesistente.

Ristrutturazione vs restauro e risanamento conservativo: le differenze

La sentenza della Cassazione ha permesso quindi di definire il confine tra ristrutturazione edilizia e interventi di restauro o risanamento conservativo, così da rendere le differenze ben chiare. Nel primo caso, sono considerati interventi di ristrutturazione edilizia tutti quei lavori che comportano un ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, come l’inserimento o l’eliminazione di nuovi elementi e impianti.

Al contrario, gli interventi di restauro sono caratterizzati da lavori che non apportano modifiche sostanziai all’edificio, e vanno eseguiti tenendo conto sia della globalità dei lavori eseguiti che delle finalità con cui le modifiche vengono perseguite.